신용점수로 본 전세자금대출 한도, 한눈에 정리

신용점수는 단순히 숫자가 아니에요. 전세자금대출에서는 이 점수가 대출 가능 여부와 한도를 결정짓는 핵심 요소예요.

특히 SGI서울보증보험과 HUG 주택도시보증공사는 신용점수에 따라 지원 조건과 최대 한도에 큰 차이를 보이기 때문에, 대출을 고민 중이라면 내 점수부터 먼저 체크하는 게 우선이에요.

신용점수로 본 전세자금대출 한도, 한눈에 정리

1. 서울보증보험(SGI), 외국인 유일 보증기관

1) SGI, 전세보증금과 관계없이 최대 5억까지 가능

서울보증보험은 전세보증금이 얼마든 상관없이 최대 5억 원까지 보증해줘요. 이게 HUG와 SGI의 결정적인 차이죠. 단, 이 최대한도는 신용점수와 외국인 여부에 따라 달라져요.

2) 외국인은 SGI만 가능, 하지만 한도는 최대2억원

외국인은 HUG에서 보증을 받을 수 없어요.

SGI만 유일하게 외국인 전세보증서를 발급해줘요.

다만, 같은 점수라 해도 외국인의 대출 한도는 최대 2억원 이에요.

이건 실제 계약 때도 굉장히 중요한 요소예요.

3) 점수별 대출 가능 구간 정확히 파악하기

SGI 기준으로 신용점수가 KCB 655점 또는 NICE 740점 이하라면 전세대출은 불가능해요.

중간 점수대는 한도가 급격히 줄어드니 정확히 확인해두는 게 좋아요.

신용점수	대출 한도(외국인)
KCB 805 & NICE 820 이상	최대 5억 원 (최대 2억 원)
KCB 710 & NICE 775 이상	최대 4억 원 (최대 1억 원)
KCB 805 또는 NICE 820 이상	최대 3억 원 (최대 1.5억 원)
KCB 655 또는 NICE 740 이상	최대 2억 원 (최대 1억 원)
KCB 550 또는 NICE 545 이상 (공공임대주택 사업자 임대 시)	최대 1.5억 원 (대출 불가)
KCB 655 또는 NICE 740 이하	대출 불가

SGI 전세대출 핵심 요약

• 최대 5억 원까지 대출 가능
• 전세보증금과 무관하게 한도 적용
• 외국인 보증은 SGI만 가능
• 신용점수 655점 미만이면 대출 불가
• 외국인 대출 한도는 내국인의 절반 수준

2. HUG 안심전세대출, 전세보증금 따라 한도 제한

1) 보증금이 7억 원 넘으면 대출 자체가 불가

HUG는 보증금 7억 원 이하 주택만 보증 대상이에요.

아무리 신용점수가 높아도 전세보증금이 기준 초과면 대출 불가예요. 이 점에서 SGI보다 제약이 많아요.

2) 신혼부부·청년은 4.5억 원까지 가능

KCB 805점 또는 NICE 820점 이상이라면 일반 가구는 최대 4억 원까지 가능해요.

신혼부부나 청년가구는 최대 4.5억 원까지 한도가 늘어나요.

조건이 맞는다면 HUG가 더 나을 수도 있어요.

3) 보증서 자동 가입이라 신청이 간편해요

HUG는 대출과 동시에 보증 가입이 이뤄지기 때문에 별도 가입 절차가 없어요.

이런 점에서 절차가 간편하다는 장점도 있어요.

신용점수	대출 한도
KCB 805 또는 NICE 820 이상	최대 4억 원 (신혼·청년: 4.5억 원)
KCB 655 또는 NICE 740 이상	최대 1.5억 원
KCB 550 또는 NICE 545 이상	최대 7천만 원
KCB 550 또는 NICE 545 이하	대출 불가

HUG 안심전세대출 요약

• 전세보증금 7억 원 이하 주택만 가능
• 최대 4억 원, 신혼·청년은 최대 4.5억 원
• 신용점수 550점 미만이면 대출 불가
• 보증 가입이 자동으로 이뤄져 절차 간단
• 외국인은 이용 불가

신용점수 구간별 전세자금대출 한도 비교

신용점수별 대출한도, 숫자로 보는 차이

전세자금대출을 고려할 때, 단순히 신용점수만 높다고 안심하면 안 돼요. 각 기관은 점수 외에도 보증금, 외국인 여부, 소득까지 따져서 한도를 정하거든요.

• SGI는 최대 5억 원까지 가능하지만 외국인은 절반 한도
• HUG는 보증금 7억 이하여야 신청 가능, 최대 4억 원
• 중간 점수 구간은 SGI와 HUG의 차이가 더 커짐
• 550점 이하라면 두 기관 모두 대출 불가

3. 전세대출 한도는 이렇게 계산돼요

1) 신용점수만으로 결정되진 않아요

대출 한도는 단순히 신용점수로만 결정되지 않아요. 전세보증금 금액, 연소득, 기존 부채가 모두 고려돼요. 예를 들어, 점수가 높아도 전세보증금이 낮다면 한도가 거기에 맞춰 조정돼요.

2) 소득에 따라 DSR, DTI 비율 적용

현재 전세자금 대출은 총부채원리금상환비율(DSR)은 적용하지 않고 총부채상환비율(DTI)만 적용하고 있으며 DTI 40% 이내로만 대출이 가능하게 되어 있습니다.

이 비율이 높으면 대출 한도도 낮아지고, 기존 대출이 많으면 대출 자체가 어려울 수 있어요.

총부채상환비율(DTI) 의 적용은 현재 서울보증보험만 적용하고 있으나 6월부터는 안심전세 주택도시보증공사(HUG)도 적용 예정에 있습니다.

3) 기관별로 내부 심사 기준도 달라요

SGI와 HUG 모두 공식 기준은 있지만, 금융사마다 내부 신용 평가를 함께 적용하기 때문에 실제 승인 여부는 다를 수 있어요.

그래서 사전에 신용점수 + 보증금 + 소득 구조를 모두 고려한 대출 시뮬레이션이 필요해요.

전세대출 한도 계산 시 고려 요소

• 신용점수 (KCB/NICE 기준)
• 전세보증금 금액
• 연소득과 소득 유형
• 기존 부채와 DSR, DTI 비율
• 신혼부부·청년 등 특례 여부
• 주택보유여부 (2주택 이상 보유시 불가)

4. 신용점수별 실전 대출 전략, 어떤 선택이 유리할까?

1) 고신용자: SGI 선택이 대출한도 확보에 유리해요

KCB 805점 & NICE 820점 이상이라면 SGI를 선택하는 게 유리해요. 외국인이 아니고 전세보증금이 5억 이상이라면, HUG는 아예 신청 자체가 불가하거든요. 반면 SGI는 전세보증금이 얼마든 최대 5억 원까지 가능해요. 이 점은 고신용자에겐 엄청난 장점이에요.

2) 중신용자: 보증금과 상황 따라 맞춤 전략 필요해요

KCB 655점~805점 사이라면 조금 고민이 필요해요. 전세보증금이 3억 이하라면 HUG의 1.5억 원 대출도 충분할 수 있고, 보증가입도 자동이어서 간편하죠. 반면 SGI는 같은 점수라도 보증이 거절될 수 있어요. 이때는 소득·DSR 조건까지 따져보는 게 핵심이에요.

3) 저신용자: 대출 준비보다 신용점수부터 올려야 해요

KCB 550점~655점이라면 둘 다 가능한 대출 한도가 극히 적거나, 임대인이 공공주택사업자인 경우에만 일부 가능해요.

사실상 신용점수부터 끌어올려야 해요. 실제로 한 달 내 20~30점 정도 올린 사례도 있어요. 소액 대출 상환 등 여러건으로 대출이 나뉘어 있다면 대출 통합하거나 대출건수를 줄이는 상환을 실천하면 생각보다 빨리 점수가 회복될 수 있어요.

신용점수별 추천 보증기관

• 805점 이상: SGI (최대 한도, 보증금 상관 없음)
• 655~805점: SGI 또는 HUG (소득·보증금 기준 비교)
• 550~655점: HUG (최대 7천만 원), SGI 일부 조건
• 550점 미만: 대출 불가, 신용점수부터 개선 필요

5. 실제 사례로 본 대출 전략, 어떤 선택이 현명했을까?

1) 32세 직장인 A씨: 점수는 높지만 보증금 초과로 SGI 선택

A씨는 NICE 기준 830점, KCB는 810점으로 고신용자였어요. 하지만 계약하려는 보증금이 8억 원이라 HUG는 조건에서 탈락이었죠. SGI를 통해 최대 5억 원까지 대출 승인받고, 나머지는 예적금 담보대출로 해결했어요. 이처럼 보증금이 클 땐 SGI 외 대안이 없어요.

2) 29세 신혼부부 B씨 부부: HUG 통해 4.5억 대출 성공

맞벌이 신혼부부였던 B씨 부부는 보증금 4억 2천만 원짜리 전셋집 계약을 추진했어요. 청년가구 특례에 해당해 HUG의 최대 4.5억 한도를 활용했죠. SGI는 외국인 배우자 문제로 조건이 까다로웠고요. 이처럼 HUG는 젊은 층과 신혼부부에게 유리해요.

3) 외국인 근로자 C씨: 선택지는 SGI뿐이었어요

C씨는 6년차 외국인 근로자로 NICE 780점이었지만, HUG는 외국인 대출 불가로 아예 선택지가 없었어요.

SGI에서 외국인 기준 최대 1.5억 원 대출 승인을 받았고, 나머지는 회사 복지제도를 통해 일부 보완했어요.

외국인은 무조건 SGI만 가능하다는 사실, 꼭 기억해야 해요. 그리고 내국인 보다 검토하는 부분이 더 많다고 하니 꼭 은행에 확인해보셔야 해요.

구분	A씨 (고신용)	B씨 부부 (신혼)	C씨 (외국인)
보증금	8억 원	4.2억 원	2.5억 원
신용점수	830 / 810	790 / 770	780 / 755
선택 기관	SGI	HUG	SGI
대출 한도	5억 원	4.5억 원	1.5억 원

전세대출 실전 전략 요약

• 고신용자: 보증금 클수록 SGI 유리
• 신혼·청년: HUG 특례 활용 시 유리
• 외국인: SGI만 이용 가능
• 중신용자: 소득, DSR 조건 따져야 함
• 저신용자: 한도 적고, 먼저 점수 개선 필요

신용점수 전세대출 자주하는 질문

Q. SGI와 HUG 둘 다 신청 가능한 점수대일 땐 어디가 유리한가요?

신용점수가 KCB 710점 이상이라면 두 기관 모두 가능하지만, 보증금이 7억 원 이상이면 HUG는 제외돼요. 또 SGI는 외국인 보증이 가능하고 최대 한도가 더 높아요. 반면 HUG는 심사 속도와 간편함, 신혼부부 특례 등에서 유리하죠. 본인의 상황과 계약 조건을 먼저 따져보세요.

Q. 전세보증금이 낮은데 신용점수가 높으면 대출을 많이 받을 수 있나요?

보증금이 낮으면 아무리 점수가 높아도 대출 한도가 보증금 내에서 제한돼요. 예를 들어 전세보증금이 2억인데 점수가 높다고 5억 대출이 되진 않아요. 대출은 보증금, 소득, 신용점수 모두가 반영되는 구조예요.

Q. SGI 대출은 전세보증금이 10억이어도 가능하나요?

가능해요. SGI는 보증금과 무관하게 최대 5억까지 대출이 가능하다는 게 가장 큰 장점이에요. 다만 신용점수가 낮거나 외국인이라면 한도가 제한돼요. 이 기준을 넘지 않으면 전세보증금이 얼마든 대출 가능해요.

Q. 외국인은 전세자금대출에서 어떤 제약이 있나요?

HUG는 외국인 보증이 불가해요. SGI만 외국인에게 전세보증서 발급을 해줘요. 또 외국인은 같은 점수라도 내국인보다 한도가 절반 수준이에요. 예를 들어 내국인 최대 3억이라면 외국인은 1.5억이에요.

Q. 신용점수가 빠르게 오르려면 어느 정도 기간이 필요할까요?

보통 3개월~6개월 정도의 관리가 필요해요. 소액 대출 정리, 카드 사용량 관리, 연체 정리, 통신비 등록 등 여러 항목을 동시에 실천하면 20~40점 상승도 가능해요. 급하더라도 최소 2개월은 여유를 갖고 준비하는 게 좋아요.